Venda do imóvel locado ao locatário. Quando a comissão é devida?

É comum que contratos de locação imobiliária incluam cláusulas prevendo o pagamento de comissão à imobiliária caso o imóvel seja vendido durante o período da locação, especialmente se a venda for realizada ao próprio locatário. Essa prática, no entanto, gera debates acalorados na doutrina e na jurisprudência sobre sua validade, especialmente quando a imobiliária não desempenhou papel ativo na negociação ou concretização da venda.

Embora essa cláusula seja frequentemente contratada de forma livre e expressa, ela é amplamente questionada à luz de princípios fundamentais do direito contratual, como a boa-fé objetiva e a função social do contrato. A questão central reside na análise do efetivo trabalho realizado pela imobiliária para justificar o recebimento da comissão de corretagem em casos de venda.

1. A Cláusula e a Ausência de Atividade Corretora

Na relação entre locador e locatário, é inegável o trabalho da imobiliária na aproximação das partes e na administração do contrato de locação, serviço pelo qual já é remunerada por meio da taxa de administração. Contudo, a comissão de corretagem na venda pressupõe que a imobiliária tenha efetivamente trabalhado na intermediação e conclusão do negócio de compra e venda.

Quando a imobiliária não desempenha qualquer ato concreto na venda — como prospecção de compradores, negociação ou assessoria na elaboração do contrato de compra e venda —, muitos juristas entendem que o simples fato de a cláusula estar inserida no contrato não é suficiente para garantir o pagamento da comissão.

Essa posição fundamenta-se na ideia de que não há causa jurídica legítima para a remuneração, ferindo, assim, a lógica da prestação de serviços e o equilíbrio contratual.

2. A Jurisprudência Majoritária: Anulação da Cláusula de Comissão

O entendimento majoritário, refletido em decisões como a da 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento da Apelação n.º 1126988-50.2017.8.26.0100, é de que a cobrança de comissão de corretagem nesses casos não se sustenta. A decisão reforça que:

“No caso concreto, o parágrafo único da cláusula 11ª do contrato de locação celebrado entre o apelado [omissão do nome] e [omissão do nome] estabelecer o que:

‘Caso a comercialização do imóvel ou objeto desse instrumento seja feita entre a parte locadora e a parte locatária a qualquer tempo, fica desde já estabelecido de forma irrevogável e irretratável que a empresa [omissão do nome] será intermediadora de tal transação, devendo a parte locadora pagar integralmente a comissão relativa à dita intermediação no seu importe de 6% sobre o valor total negociado e de acordo com o estabelecido pela tabela de comissões de órgão competente’.

Todavia, inobstante essa cláusula, não há nos autos prova de que o apelante tenha efetivamente prestado o serviço de intermediação do caso a respeito dos valores a que compradores e vendedores já eram conhecidos. A tomada devida da comissão de corretagem, então, como bem observou o Juízo a quo, não há nenhum início de prova material documental da intermediação feita pelo autor, sequer trocas de e-mails ou mensagens, quanto mais contrato escrito. E, o mais importante, é que a simples previsão de que o apelante seria um intermediador, por si só, não é capaz de lhe garantir o recebimento de comissão, uma vez que propiciaria enriquecimento ilícito daquele que receberia vultoso valor sem emprestar serviço algum.”

3. O Entendimento Minoritário: Validade da Cláusula Contratual

Por outro lado, decisões como a da 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento da Apelação n.º 1055814-68.2023.8.26.0100, de 25 de julho de 2024, apresentam um ponto de vista oposto. A ementa dessa decisão destaca que:

•  “Corretagem — Intermediação na locação de imóvel — Celebração de contrato de locação contendo cláusula prevendo pagamento de comissão em caso de venda futura do imóvel ao locatário — Operação da venda e compra entre locadores e locatário sem comunicação à corretora — Ação de cobrança de comissão — Sentença de procedência — Apelo dos réus — Violação pela corretora dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato não caracterizada — Inexistência de ilegalidade da cláusula que prevê a obrigação de pagamento da comissão em caso de venda do imóvel — Obrigação assumida no exercício do livre-arbítrio — Venda do imóvel ao locatário omitida pelos locadores — Exclusão da corretora dos atos de comercialização do imóvel — Afronta ao princípio da boa-fé — Impossibilidade lógica da corretora prestar o serviço de intermediação — Exigibilidade da remuneração pleiteada pela corretora — Sentença ratificada — Apelação desprovida.”

Essa interpretação reforça que, mesmo sem a intermediação direta da imobiliária, o fato de a cláusula ter sido contratada e a corretora excluída das tratativas da venda não impede a exigibilidade da comissão.

4. Reflexão Final e Orientação ao Mercado

Apesar de existirem decisões sustentando a validade da cláusula de comissão em caso de venda, o entendimento majoritário ainda privilegia a boa-fé contratual e a efetiva prestação de serviços como fundamentos indispensáveis para justificar o pagamento da corretagem. Contudo, a melhor prática será uma avaliação bastante minuciosa do caso concreto, atentando, sobretudo, para como a referida cláusula foi inicialmente redigida.

Reforçamos que, caso você esteja vivenciando situação análoga, orientamos que nos procure para uma análise detalhada de seu contrato, a fim de que toda a situação possa ser melhor compreendida, com análise criteriosa a respeito de seus direitos e obrigações.

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