Despejo rápido: como o prazo de 6 meses no acordo garante a liminar.

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A Lei do Inquilinato, muitas vezes amplamente curiosa, é um diploma muito bem arquitetado. À primeira leitura, parece seca e direta; quando se lê com atenção, e dentro do contexto, percebe-se estratégias e oportunidades que escapam aos olhos de quem não vive a prática forense de questões atinentes, sobretudo, no que se refere ao despejo. Muitas vezes uma palavra só, um inciso aparentemente redundante, muda todo o desfecho processual.

O assunto de hoje se refere à possibilidade que as partes do contrato de locação têm em determinar, de comum acordo, o desfazimento da locação. Lendo apenas o artigo 9o da Lei 8.245/91, logo se verifica a possibilidade. Vejamos:

“Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.”

Pela redação do inciso I, resta claro que as partes podem chegar a um consenso quanto ao final da locação, mesmo que o prazo inicialmente estipulado esteja em vigência (ou mesmo se já ultrapassado), redigindo um distrato capaz de pontuar como se dará os atos finais da locação. Um dos principais elementos, sem sombra de dúvida, seria o prazo. Trocando em miúdos, qual o melhor prazo a incluir no documento para que ocorra a desocupação do imóvel pelo locatário.

Em um exemplo prático.

Pretendendo reaver um imóvel locado, o proprietário, senhor Antônio, entre em consenso com o locatário, José, para que este desocupe o bem. As partes conversam e decidem que o locatário deixará o imóvel em 3 (três) meses. Muito bem, ultrapassados estes meses, ao procurar pelo inquilino, senhor Antônio é informado que, infelizmente, ainda não foi possível conseguir uma nova casa, e que será necessário mais tempo. Muito bem, com o distrato em mãos, o locador contrata um advogado e pede a ele que o prazo de 3 meses já ultrapassados se faça valer. Via de regra, a ação de despejo é um instrumento legal para que Antônio consiga seu intento. Tal ação, contudo, deverá seguir o rito ordinário, na forma do art. 59, caput da Lei. A questão subjacente é: não poderia o senhor Antônio, já tendo obtido um documento escrito de José de que desocuparia em 3 meses, pedir a desocupação imediata do bem, fazendo uso do pedido liminar? Infelizmente, não.

Desenvolvendo um pouco mais a questão: e se o prazo conferido para que o senhor José desocupasse o imóvel fosse de 06 (seis) meses, e não de 03 (três), como foi redigido pela imobiliária ou pelo advogado contratado. Neste caso, seria possível o pedido liminar? Tudo munda de figura, e a resposta seria: sim. Caberia a liminar para desocupação em 15 (quinze dias).

Voltemos ao texto da Lei.

No no capítulo que trata das ações de despejo, a Lei Inquilinaria traz uma previsão que faz toda a diferença prática. A saber:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º. Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de 06 (seis) meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

(…)”

Eis o ponto. O artigo 9º fala, de forma simples, em “mútuo acordo”. Mas é no art. 59 que a lei delimita a consequência processual e, por conseguinte, condiciona a liminar a requisitos formais e a um prazo mínimo de 06 meses. Estamos diante de um caso clássico de leitura hermenêutica, quando a interpretação decorre de leitura conjunta e contextual

Ler a lei “aos pedaços” é o erro clássico que muitos profissionais do Direito, inclusive, renomados escritórios de advocacia fazem. O inciso do art. 9º, isolado, parece óbvio: se houver acordo, encerra-se a locação. Contudo, quando o acordo é descumprido, a solução processual rápida só nasce com sentido pleno ao cruzarmos o art. 9º com o art. 59. É aí que a técnica faz diferença.

Enquanto um advogado menos experiente sugere, por exemplo, um prazo curto de 30 ou 90 dias (porque “é rápido, o cliente quer logo a desocupação”) deixando o cliente momentaneamente tranquilo, o profissional com visão estratégica percebe a armadilha: prazo curto significa sem a possibilidade de liminar prevista no §1º do art. 59 — logo, em caso de descumprimento, o processo seguirá o rito ordinário e demorará bem mais. Resultado: aquele “ganho” imediato vira atraso processual e custos.

A grande vantagem prática do prazo de 6 meses. Dá tempo razoável ao ocupante para se reorganizar (busca de novo imóvel, mudança etc.), o que ajuda a tornar o acordo aceitável, ao tempo que protege o locador: se o ocupante descumprir, você tem a hipótese legal que autoriza liminar de desocupação em 15 dias na ação de despejo, sem audiência e com caução de três meses, conforme o §1º do art. 59. Ou seja: despejo, despejo, despejo — com rapidez, quando a condição legal estiver satisfeita.

Em linguagem direta: o prazo de 6 meses transforma o acordo em uma ferramenta processual poderosa. Sem ele, o locador pode até ter o acordo assinado — mas não terá direito à aceleração da tutela de urgência prevista para o caso.

Dicas práticas (o que exigir no acordo para preservar a liminar)

1. Prazo mínimo: estipule no próprio acordo o prazo de 6 (seis) meses para desocupação, contado da assinatura.

2. Forma escrita: o acordo deve ser celebrado por escrito.

3. Assinaturas: assinado pelas partes e por duas testemunhas (exatamente como exige o inciso citado).

4. Homologação: se possível, homologar o acordo em juízo ou, ao menos, lavrar prova documental robusta (assinaturas reconhecidas, testemunhas identificadas).

5. Prever consequências: cláusula expressa prevendo que o descumprimento autoriza a propositura imediata de ação de despejo com pedido de liminar (além de multa contratual, se for o caso).

6. Caução: lembrar que a concessão da liminar dependerá também da prestação da caução no valor equivalente a três meses de aluguel, conforme o §1º do art. 59.

Conclusão

Em termos práticos: se você é proprietário e quer segurança, o “atalho” de prazos curtos pode sair caro. A técnica inteligente é pensar a médio prazo (6 meses) para garantir, juridicamente, a eficácia imediata (liminar de 15 dias) caso o ocupante descumpra. Quem atua com despejo precisa repetir isso até ficar cristalino: o prazo e os requisitos formais não são mera burocracia — são a chave para a tutela urgente.

Na prática forense, a diferença entre um acordo mal redigido e um acordo bem estruturado é a diferença entre um processo moroso e uma retomada célere do imóvel.

Caso precise de orientação para casos análogos, nós, da Monte Advocacia, teremos prazer em ajudá-lo no que for preciso, pois nosso trabalho vai desde a redação de contratos, até a propositura das ações necessárias.

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