Divergência entre imóvel anunciado e imóvel entregue. Como agir?

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Ao longo da minha atuação como advogado em Direito Imobiliário, tenho observado um fenômeno que se tornou bastante recorrente e, infelizmente, prejudicial aos consumidores: a divergência entre o imóvel que é publicamente anunciado e aquele que é efetivamente entregue. É algo que, pessoalmente, me preocupa, porque vai muito além de simples problemas técnicos — mexe com a expectativa legítima e a confiança que todo comprador deposita no fornecedor.

O Brasil hoje é um mercado gigantesco para venda de imóveis. Apartamentos e casas são apresentados por meio de decorados, folders, maquetes e fotos de alta qualidade. Para o consumidor, isso cria uma imagem muito clara do que se espera receber. E, muitas vezes, essa imagem não corresponde à realidade. É aí que surgem os problemas.

Em diversas análises que realizei, percebo que mesmo pequenas diferenças — um acabamento diferente, canos expostos, armários que precisam ser adaptados — podem gerar uma frustração significativa. E, embora o imóvel possa ser habitável, a sensação de decepção é real, legítima e, juridicamente, relevante. O Código de Defesa do Consumidor garante justamente isso: a proteção da confiança e da expectativa legítima, além do dever do fornecedor de fornecer informações claras e precisas (art. 6º, III; art. 37, §1º).

Para ilustrar, costumo usar exemplos práticos que refletem situações reais:

• Exemplo prático: A Construtora C lançou o empreendimento “Residencial Horizonte” com apartamentos decorados que exibiam piso de porcelanato, armários planejados embutidos e canos hidráulicos escondidos. João, encantado com o decorado, comprou a unidade 502. Quando recebeu as chaves, percebeu que o piso era outro, os armários precisavam ser adaptados e os canos estavam expostos, atrapalhando a instalação do mobiliário planejado. Não havia qualquer informação prévia sobre essas diferenças. Para mim, casos assim evidenciam não apenas uma falha técnica, mas uma frustração concreta da expectativa do consumidor, que gera direito à reparação, inclusive por danos morais.

Por oportuno, trago uma jurisprudência para ilustrar a questão:

• “Reparação de danos – Imóvel entregue em desconformidade com o modelo decorado, exibido no stand de vendas – Propaganda ou publicidade que vincula o fornecedor, nos termos do artigo 30 do CDC – Expressa vedação à publicidade enganosa (CDC, art. 37, § 1º) – Reconhecido o dever de indenizar – Precedentes deste Tribunal em outros casos envolvendo o mesmo empreendimento – Danos morais configurados – Quantum indenizatório majorado- Sentença reformada em parte, apenas para majorar a indenização – Recurso da autora provido-Recurso adesivo, interposto pela ré, desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1021697-02.2022.8.26.0451; Relator(a): Moreira Viegas; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/08/2024; Data de Registro: 07/08/2024)(destaquei em negrito

O que reforça ainda mais minha percepção é a jurisprudência recente: os tribunais têm reconhecido que o termo de vistoria ou o simples recebimento das chaves não elimina a responsabilidade do fornecedor. A ausência de informações claras e destacadas, somada à quebra da confiança e da expectativa legítima, é causa suficiente para caracterizar dano moral indenizável, valores estes que têm sido fixados em decisões recentes, demonstrando que a justiça busca equilibrar a relação entre consumidor e construtor.

Na prática, sempre oriento meus clientes a não se sentirem intimidados por formalidades contratuais ou pela complexidade técnica do memorial descritivo. O consumidor médio não tem o conhecimento técnico necessário para identificar todas as limitações construtivas, e é exatamente por isso que o fornecedor deve agir com transparência e boa-fé.

Refletindo pessoalmente, acredito que o maior desafio do mercado imobiliário atual é justamente essa tensão entre a apresentação do imóvel como produto de marketing e a realidade da entrega. E é nesse ponto que o direito do consumidor se mostra mais importante do que nunca: não se trata apenas de garantir habitação, mas de proteger confiança, expectativa e dignidade.

Em um setor tão vasto e competitivo, a transparência não é apenas um dever legal — é, acima de tudo, uma questão de respeito e ética. E para o consumidor, é um direito que não pode, de forma alguma, ser negligenciado.

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