O menor de idade pode vender um imóvel registrado em seu nome. Entenda como funciona.

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À primeira vista, pode parecer improvável imaginar um menor de idade assinando um contrato de compra e venda de imóvel. Contudo, essa é uma situação mais comum do que se imagina, especialmente quando o imóvel foi registrado em nome de um menor por razões diversas — como decorrência de um divórcio, partilha de bens, planejamento sucessório ou até doações em vida.

E é exatamente nessas situações que surge um ponto crucial: o menor não tem plena capacidade civil para dispor desse bem, e qualquer negócio realizado sem as devidas formalidades legais pode ser considerado nulo ou anulável, dependendo do grau de incapacidade.

A Regra da Capacidade no Código Civil

O artigo 166 do Código Civil é taxativo:

> “É nulo o negócio jurídico quando: I – celebrado por pessoa absolutamente incapaz.”

Portanto, se uma pessoa absolutamente incapaz assina um contrato, esse ato é considerado nulo de pleno direito, ou seja, não produz efeitos jurídicos desde sua origem.

Quem São os Absolutamente Incapazes?

Nos termos do artigo 3º do Código Civil:

> “São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos.”

Além deles, após o Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.146/2015), as demais hipóteses de incapacidade foram suavizadas, sendo tratadas como incapacidade relativa, e não mais absoluta.

Por Que Isso Afeta Negócios Imobiliários?

Porque não é raro encontrar imóveis registrados no nome de menores de idade, especialmente em decorrência de acordos de separação, divórcios, sucessões ou doações.

O problema surge quando, por exemplo, a família decide vender esse imóvel. O menor não tem capacidade plena para praticar atos de disposição patrimonial, seja venda, cessão, doação ou oneração do imóvel.

E Como Superar Essa Incapacidade?

Quando se trata de imóvel em nome de menor, a lei permite que ele seja vendido, mas exige proteção judicial para garantir que não haja prejuízo aos interesses do incapaz.

As soluções dependem da idade:

✅ Se o menor tem menos de 16 anos (absolutamente incapaz):

O negócio não pode ser feito diretamente por ele.

Quem responde por ele são os pais (exercendo o poder familiar) ou, na ausência destes, um tutor nomeado judicialmente.

Mesmo assim, a venda depende de autorização judicial, obtida mediante processo específico, no qual o juiz irá avaliar se o negócio é vantajoso e protege os interesses do menor.

É obrigatória também a manifestação do Ministério Público.

✅ Se o menor tem entre 16 e 18 anos (relativamente incapaz):

Ele pode praticar atos da vida civil, desde que assistido pelos pais ou responsável legal.

No entanto, quando se trata de atos de alta relevância patrimonial, como venda de imóvel, a regra da autorização judicial permanece aplicável, a fim de garantir a proteção do patrimônio do menor.

Portanto, tanto a assistência dos responsáveis quanto a autorização judicial são necessárias.

O Que Acontece Se Vender Sem Autorização?

Se a venda for feita sem autorização judicial, o negócio pode ser declarado nulo (no caso de absolutamente incapaz) ou anulável (se relativamente incapaz sem assistência).

Isso significa que o comprador corre um risco gravíssimo: perder o imóvel e ter que reverter todo o negócio.

Conclusão

Ter um imóvel em nome de menor de idade é absolutamente comum, especialmente em decorrência de partilhas, divórcios ou sucessões. No entanto, a venda ou qualquer ato de disposição desse bem exige atenção redobrada às regras legais.

Se o menor é absolutamente incapaz, o negócio feito sem autorização judicial é nulo. Se é relativamente incapaz, é anulável se não houver assistência dos responsáveis.

Por isso, qualquer negociação imobiliária que envolva um menor de idade no polo vendedor deve necessariamente passar pela análise de um advogado especializado e pela autorização judicial, garantindo segurança jurídica tanto para quem vende quanto para quem compra.

Se está com uma questão de tal natureza em ocorrência, entre em contato conosco.

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