O Locador Precisa Ser Proprietário do Imóvel? Uma Reflexão no Direito Locatício

http://www.direitoimobiliariosp.com.br

Uma dúvida que aparece com relativa frequência no mercado imobiliário é se o locador, aquele que entrega o imóvel em locação, precisa necessariamente ser o proprietário. Em outras palavras: só o dono pode alugar o imóvel?

A resposta, embora possa surpreender quem não está habituado ao Direito Imobiliário, é não, o locador não precisa ser, necessariamente, o proprietário do imóvel.

O que diz a Lei?

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não estabelece, de forma expressa, que o locador deva ser o proprietário do imóvel. Ela trata da figura do locador como aquele que, “por contrato escrito ou verbal, obriga-se a ceder ao locatário o uso e gozo do imóvel”.

Portanto, o que a lei protege, na relação locatícia, é a posse qualificada e a disponibilidade fática do imóvel, e não, necessariamente, a titularidade registral do bem.

Por que isso é possível?

O contrato de locação é, essencialmente, um contrato obrigacional, e não translativo de propriedade. Ou seja, ele não transfere a propriedade do imóvel, apenas garante ao locatário o direito de usar e fruir do bem, mediante pagamento.

Assim, qualquer pessoa que tenha a posse legítima ou detenção do imóvel — seja ela usufrutuário, comodatário, nu-proprietário, cessionário, herdeiro, inventariante ou até mesmo alguém que detenha a posse de fato, sem oposição do proprietário — pode, em tese, firmar um contrato de locação.

Aliás, como bem pontuou o Tribunal de Justiça de São Paulo: “Para ser locador, não é necessário ser proprietário do imóvel a ser cedido em locação, nem figurar como tal no registro do imóvel, bastando, para celebração do contrato locatício, que se tenha a posse direta do bem” (TJSP – Apelação nº 1030285-34.2014.8.26.0562 – 30ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Lino Machado – j. 05/04/2017).

O que diz a Jurisprudência?

Esse entendimento encontra respaldo sólido na jurisprudência. Veja, por exemplo, o que decidiu o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS):

• “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO ACUMULADA COM COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE SE AFIRMA NULO PORQUE O LOCADOR NÃO ERA O REAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. FATO QUE NÃO INVALIDA A LOCAÇÃO DESDE QUE O LOCADOR DETENHA A POSSE DO BEM LOCADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. Mantém-se a sentença que julgou procedente a ação de despejo e condenou a requerida ao pagamento dos aluguéis em atraso, eis que é válido o contrato de locação firmado por quem, não tendo a propriedade, detém a posse do imóvel locado” (TJMS – Apelação nº 0833717-69.2014.8.12.0001 – 1ª Câmara Cível – Rel. Des. Sérgio Fernandes Martins – j. 10/04/2018 – negritamos).

Ambos os julgados deixam claro que a ausência de titularidade dominial não compromete a validade do contrato de locação, desde que o locador exerça, de fato, a posse do bem.

Riscos e Cuidados Práticos

Embora juridicamente possível, é importante destacar que, do ponto de vista prático, existem cuidados que devem ser observados:

Se o locador não é proprietário, ele precisa ter, no mínimo, a posse legítima e não contestada do imóvel.

A locação feita por quem não tem autorização do proprietário pode gerar riscos, como a possível retomada do imóvel por aquele que detém o domínio.

É recomendável que o locatário, ao firmar o contrato, solicite documentos que demonstrem a legitimidade da posse do locador, como contratos de cessão, termo de inventariante, instrumento de usufruto, entre outros.

Conclusão

Portanto, a ausência de propriedade não impede, por si só, a validade do contrato de locação. A lei brasileira permite que quem detenha a posse do imóvel — ainda que não seja o titular registral — celebre contrato de locação, desde que haja boa-fé, legitimidade e que não haja afronta a direitos de terceiros.

Esse é mais um exemplo de como o Direito Imobiliário vai além da análise pura e simples da matrícula do imóvel, exigindo sempre um olhar atento às particularidades da posse, das relações jurídicas subjacentes e, claro, das boas práticas contratuais.

http://www.direitoimobiliariosp.com.br