Como funciona o despejo em caso de exoneração do fiador (Art. 40, X, da Lei 8.245/91)

A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, regula as locações de imóveis urbanos e traz disposições específicas sobre as responsabilidades do fiador e os direitos do locador em situações de exoneração da fiança. Dentre essas disposições, destaca-se o artigo 40, inciso X, que trata da possibilidade de despejo quando o fiador solicita a exoneração de sua responsabilidade.

O que diz o artigo 40, X?

O dispositivo estabelece que, no caso de exoneração do fiador, o locador pode exigir a substituição da garantia em 30 dias. Caso o locatário não apresente nova garantia no prazo estipulado, o locador pode ingressar com ação de despejo.

O que é a exoneração do fiador?

A exoneração do fiador ocorre quando ele solicita formalmente a retirada de sua responsabilidade como garantidor de uma locação. Embora o fiador possa pedir exoneração a qualquer momento, sua obrigação não se encerra imediatamente. Ele continua responsável pelas obrigações assumidas até o término do prazo de 120 dias, conforme previsto no artigo 835 do Código Civil.

Quais são os direitos do locador?

Diante da exoneração do fiador, o locador pode adotar as seguintes medidas:

Notificação ao locatário: O locador deve exigir que o locatário substitua a garantia no prazo de 30 dias, conforme prevê o artigo 40, X.

Ação de despejo: Caso o locatário não apresente nova garantia no prazo, o locador pode ingressar com ação de despejo, fundamentando o pedido na falta de garantia contratual.

Como ocorre o despejo?

O despejo por falta de garantia segue o procedimento judicial da Lei do Inquilinato. Abaixo estão as etapas mais comuns:

Notificação prévia: Antes de ajuizar a ação, é recomendável que o locador notifique o locatário sobre a necessidade de substituição da garantia.

Ajuizamento da ação: Caso o locatário não cumpra a exigência no prazo de 30 dias, o locador pode ingressar com a ação de despejo.

Prazo para desocupação voluntária: A depender da decisão judicial, o locatário pode ter um prazo para desocupar o imóvel, que geralmente é de 15 dias após o trânsito em julgado da sentença, salvo concessão de prazos maiores pelo juiz.

Desocupação forçada: Se o locatário não desocupar o imóvel no prazo estipulado, o despejo poderá ser realizado mediante ordem judicial e auxílio de oficial de justiça.

Importância da garantia locatícia

A garantia locatícia é um instrumento essencial para proteger o locador contra eventuais inadimplências do locatário. Dentre as formas mais comuns de garantia estão:

Fiança: Figura do fiador.

Seguro fiança: Apólice contratada pelo locatário.

Caução: Depósito em dinheiro, bens móveis ou imóveis.

A exoneração do fiador deixa o contrato desprotegido, o que justifica a possibilidade de despejo caso o locatário não apresente nova garantia.

Conclusão

O artigo 40, X, da Lei do Inquilinato protege o locador ao permitir a exigência de substituição da garantia em caso de exoneração do fiador. Quando o locatário não atende a essa exigência, o despejo é um mecanismo legal disponível ao locador para retomar o imóvel ou exigir a regularização contratual. É fundamental que locadores e locatários estejam atentos às obrigações contratuais e prazos estabelecidos pela lei para evitar prejuízos e litígios judiciais.