Quer deixar de ser fiador em um contrato de locação. Entenda aqui como proceder!

A figura do fiador é um dos pilares da segurança em contratos de locação, garantindo ao locador que eventuais inadimplências sejam cobertas. Contudo, a situação do fiador nem sempre é estática, e uma das questões mais discutidas no âmbito do direito imobiliário é a possibilidade de exoneração do fiador quando o contrato de locação passa a vigorar por prazo indeterminado.

O Contrato de Locação e o Prazo Indeterminado

Os contratos de locação, de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), são normalmente firmados por prazo determinado. Porém, é comum que, ao final do prazo pactuado, as partes optem por não rescindir ou renovar formalmente o contrato, permitindo que ele se prorrogue automaticamente por prazo indeterminado, nos termos do artigo 56 da referida lei.

Nesse cenário, surgem questionamentos sobre os direitos e obrigações do fiador, já que ele assumiu o compromisso em um momento em que as obrigações do contrato tinham prazo definido.

Exoneração do Fiador: Fundamento Legal

O artigo 40 da Lei do Inquilinato garante ao fiador o direito de exonerar-se da fiança nos casos em que o contrato de locação se prorrogue por prazo indeterminado:

“O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo indeterminado, ficando, porém, obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador.”

Isso significa que o fiador pode, mediante notificação formal ao locador, comunicar sua intenção de não continuar responsável pela garantia da locação. Todavia, a exoneração não é imediata: ele permanecerá responsável pelas obrigações assumidas por um período de 120 dias a contar da notificação.

Implicações Práticas

A exoneração não abrange débitos anteriores à notificação, de modo que o fiador ainda poderá ser responsabilizado por eventuais dívidas do inquilino acumuladas até esse momento.

Além disso, a jurisprudência brasileira tem reforçado o direito do fiador de se desobrigar em contratos prorrogados por prazo indeterminado. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em diversas decisões, já reconheceu que a prorrogação automática do contrato é uma alteração significativa da relação jurídica, justificando a exoneração do fiador.

Considerações Finais

A exoneração do fiador em contratos de locação por prazo indeterminado é um direito resguardado por lei e representa um equilíbrio entre as partes envolvidas. Para locadores, o tema reforça a importância de renovar formalmente os contratos para garantir a segurança jurídica. Já para fiadores, é um mecanismo que permite evitar responsabilidades que ultrapassem os limites originalmente assumidos.

Se você tem dúvidas sobre a fiança ou contratos de locação, entre em contato. Nosso escritório é especializado em direito imobiliário e está à disposição para auxiliar na proteção de seus direitos.