A Teoria da Finalidade na Locação: Análise à Luz da Lei do Inquilinato

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A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) regula as locações de imóveis urbanos, abrangendo tanto fins residenciais quanto comerciais, estabelecendo direitos e deveres de locadores e locatários. Por exclusão, a lei não se aplica a contratos de arrendamento rural ou locações mercantis, que possuem regras próprias.

No entanto, a aplicação da lei não deve se restringir apenas à localização do imóvel. Surge então a teoria da finalidade, que privilegia a destinação efetiva do bem. Ou seja, o que realmente importa é o uso concreto do imóvel pelo locatário, e não apenas a classificação formal do imóvel ou sua posição geográfica.

Imóvel rural destinado a fins residenciais

A questão se torna relevante especialmente quando se trata de imóveis rurais. Caso o imóvel rural seja utilizado exclusivamente para fins residenciais, a jurisprudência indica que a Lei nº 8.245/91 pode ser aplicada. O critério determinante é a finalidade do uso, não a localização do bem.

Um exemplo prático pode ser observado no seguinte julgado:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL RURAL PARA FIM RESIDENCIAL – AÇÃO DE DESPEJO – APLICAÇÃO DA LEI FEDERAL 8.245/91. A situação trazida a debate é regida pela Lei de Locações, uma vez que o fator preponderante é a sua utilização, não a localização do imóvel. Determinação para a reapreciação da questão sobre o prisma da Lei Federal 8.245/91. Recurso parcialmente provido.” (TJ-SP – AI: 22094906720198260000 SP, Relator: Antonio Nascimento, Data de Julgamento: 24/10/2019, 26ª Câmara de Direito Privado)

Implicações para contratos de locação

Para que a teoria da finalidade seja efetiva na prática, os contratos de locação devem deixar claro:

• A finalidade do imóvel (residencial ou comercial);
• A compatibilidade do uso com a legislação aplicável;
• As responsabilidades do locador e do locatário, de acordo com a destinação real do imóvel.

Essa clareza evita interpretações equivocadas, conflitos judiciais e garante segurança jurídica tanto para o locador quanto para o locatário.

Conclusão

A aplicação da teoria da finalidade reforça que o critério essencial para a incidência da Lei do Inquilinato é o uso concreto do imóvel. Mesmo imóveis rurais, quando destinados a fins residenciais, podem ser regulados pela lei urbana, conforme demonstram decisões recentes da jurisprudência. Essa tendência garante proteção aos direitos do locatário, além de promover maior previsibilidade e segurança nos contratos de locação.

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