Falecendo o locatário, como fica a figura do fiador?

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No âmbito do Direito Imobiliário, a morte do locatário não gera, por si só, a extinção da locação. Essa é uma regra expressa no art. 11 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que prevê claramente a sub-rogação dos herdeiros e dependentes nos direitos e obrigações do contrato de locação, seja residencial ou não residencial.

Contudo, essa constatação abre espaço para uma discussão altamente relevante e, sem dúvida, tormentosa:

• No caso de falecimento do locatário, a obrigação do fiador persiste?
• A fiança, de natureza personalíssima, também se transmite ou é extinta?

A Fiança no Contrato de Locação: Natureza e Limitações

A fiança é, tradicionalmente, considerada um contrato de natureza acessória, gratuita (na maioria das vezes) e, sobretudo, intuitu personae, ou seja, firmada em razão da confiança pessoal existente entre fiador e afiançado — no caso, o locatário.

O Código Civil, em seu art. 835, permite que o fiador limite sua obrigação no tempo e no valor, e também, se quiser, exija que o credor primeiro esgote os meios contra o devedor (benefício de ordem, art. 827). Mas, via de regra, a fiança é prestada por prazo indeterminado, enquanto durar o contrato principal.

O problema surge quando o contrato permanece — por força da lei —, mas uma das figuras centrais, o locatário, falece.

O Impacto da Morte do Locatário no Contrato de Locação

O art. 11 da Lei nº 8.245/91 é claro:

Na locação residencial, há sub-rogação do cônjuge, companheiro, herdeiros necessários e dependentes econômicos residentes. Na locação não residencial, quem responde é o espólio, e posteriormente, se for o caso, o sucessor no negócio. Portanto, a locação não se extingue. Ela prossegue, agora com os sucessores.

E o Fiador? A Fiança Subsiste?

Aqui reside o centro da controvérsia. Se a fiança é personalíssima — e normalmente firmada em razão da confiança no locatário específico —, a morte desse locatário impactaria ou não a obrigação do fiador?

Duas teses principais emergem da doutrina e da jurisprudência:

1. Tese da manutenção da fiança:
Sustenta que, se a locação não se extingue, a fiança também não se extingue. Isso porque a fiança é acessória ao contrato de locação, não à pessoa do locatário, e sua extinção somente ocorreria nas hipóteses legais (exoneração, prazo, novação, remissão, etc.).

🡪 Aqui pesa o argumento de que o fiador assumiu obrigações ligadas ao contrato, não apenas à pessoa do locatário, especialmente se o contrato prevê cláusula de vigência da fiança para eventuais prorrogações ou alterações.

🡪 Nesse sentido, leciona Sylvio Capanema de Souza:

> “O novo Código Civil modificou substancialmente a questão, como se lê no artigo 835, que assegura ao fiador exonerar-se, nos casos previstos em lei, bastando enviar correspondência ao credor, em termos inequívocos, manifestando sua intenção de se exonerar. Decorridos 60 dias do recebimento da notificação, estará o fiador exonerado, dependente de qualquer outro ato jurídico.” (A Lei do Inquilinato Comentada Artigo por Artigo, Rio de Janeiro: Editora Forense, 10ª edição, 2017, p. 86-87).

2. Tese da extinção da fiança:
Sustenta que, sendo a fiança de natureza ‘intuitu personae’, a morte do locatário extingue, sim, a obrigação do fiador, pois a relação de confiança se rompe.

🡪 Nesse sentido, afirma Francisco Carlos Rocha de Barros:

> “Com a morte do afiançado, e a partir daí, fica o fiador exonerado, independentemente de qualquer providência de sua parte. Na hipótese, portanto, o fiador não precisa mover a ação de exoneração prevista no artigo 1.500 do Código Civil.”
(Comentários à Lei do Inquilinato, São Paulo: Saraiva, 1995, p. 56).

🡪 O contrato de locação até pode prosseguir, mas a obrigação do fiador se limita à vigência da vida do locatário. A partir do falecimento, surgiria uma nova relação jurídica, entre o locador e os sucessores, sem cobertura pela garantia prestada anteriormente.

O Que Dizem os Tribunais?

A jurisprudência, como era de se esperar, não é unânime. Há julgados sustentando ambas as posições.

Em alguns casos, os tribunais entendem que a fiança permanece válida até o encerramento natural do contrato ou até que haja efetiva exoneração, especialmente se o contrato possui cláusula expressa de prorrogação e manutenção das garantias.

Por outro lado, decisões reconhecem que a mudança da pessoa do locatário implica quebra da confiança, e portanto, há fundamento jurídico para a exoneração do fiador a partir da morte do afiançado. É o caso do que julgou o STJ no REsp 173.026 – MG, 6a Turma. Rel. Min. Hamilton Carvalhido. 10.08.1999 – RSTJ 124/536-538, e, mais pontualmente, em 2007:

• “CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AGRAVOREGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. MORTE DO LOCATÁRIO.EXTINÇÃO DA FIANÇA. OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. AGRAVOREGIMENTAL IMPROVIDO. 1. É firme a jurisprudência do Superior Tribunalde Justiça no sentido de que, por ser contrato de natureza intuitu personae,porque importa a confiança que inspire o fiador ao credor, a morte dolocatário importa em extinção da fiança e exoneração da obrigação do fiador.Precedentes. 2. Agravo regimental improvido.” (AgRg no Ag n. 803.977/SP,relator Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, julgado em 1/3/2007,DJ de 19/3/2007, p. 388.).

Para o caso específico do Estado de São Paulo, a 32ª Câmara de Direito Privado do TJSP, reiterando outros julgados, acompanhou a tese defendida pelo STJ, determinando que, com o falecimento, há imediata exoneração do fiador. Eis a EMENTA em questão:

• “APELAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. Sentença de improcedência. Inconformismo da embargante. Acolhimento. Morte do locatário. Situação que implica na extinção da fiança prestada, haja vista o caráter “intuitu personae” da garantia. Responsabilidade da fiadora limitada até a data do óbito, ainda que os locadores não tenham sido notificados. Débitos cobrados vencidos posteriormente. Extinção da execução em relação à fiadora. Multa por litigância de má-fé indevida. Sentença reformada. Ônus de sucumbência invertido Recurso provido.” (Apelação Cível nº1021509-79.2020.8.26.0224. V. U., São Paulo, 23.10.2024. Rel. Des. JOSÉ AUGUSTO GENOFRE MARTINS)

Sob essa ótica, à luz do art. 819, do CC, a fiança não admite interpretação extensiva, de modo que a morte do locatário importa em sua extinção e consequente exoneração do fiador de garantir o cumprimento das obrigações assumidas em contrato, independentemente da comunicação do falecimento ao locador.

Conclusão

A questão é, sem dúvida, tormentosa.

De um lado, a subsistência do contrato de locação parece arrastar consigo a garantia da fiança, desde que não haja violação às regras gerais da obrigação. De outro, pesa fortemente a característica personalíssima da fiança, sobretudo quando se verifica que o contrato permanece, mas não mais com aquele locatário com quem o fiador originalmente se vinculou.

Diante desse cenário, a melhor solução é sempre buscar cláusulas claras no contrato de locação, prevendo expressamente como se dará a continuidade ou não da fiança em caso de morte do locatário. Na ausência disso, a discussão fatalmente será levada ao Judiciário, onde as decisões variam conforme o entendimento dos magistrados e as circunstâncias do caso concreto.

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