Aluguel garantido e não-garantido pela imobiliária: como isso funciona na prática?

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É cada vez mais comum que proprietários de imóveis, ao entregarem seus bens para locação, o façam através de uma imobiliária administradora, buscando comodidade, segurança e tranquilidade na gestão do contrato de locação.

No entanto, situações de conflito não são raras. Chegam frequentemente relatos como:

“A imobiliária não me repassou o aluguel!”
“O inquilino pagou, mas a imobiliária não me pagou!”
“A imobiliária sumiu, o que faço?”

Esses problemas, muitas vezes, decorrem de um entendimento equivocado — ou até da ausência de contrato formalizado entre a imobiliária e o proprietário do imóvel, deixando o locador completamente desprotegido e sem clareza sobre os direitos e deveres das partes.

⚖️ Locação e Administração: Relações Jurídicas Distintas

O primeiro ponto essencial a compreender é que existem duas relações jurídicas diferentes no contexto da locação feita por meio de uma imobiliária:

✔️ Contrato de Locação: firmado entre o proprietário (locador) e o inquilino (locatário). Este contrato é regulado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

✔️ Contrato de Prestação de Serviços de Administração de Imóveis: firmado entre o proprietário do imóvel e a imobiliária. Este contrato é regido pelo Direito Civil comum (Código Civil), não pela Lei do Inquilinato.

Portanto, a imobiliária não é parte no contrato de locação — ela apenas representa o locador na administração do imóvel, conforme os termos que foram previamente acordados no contrato de prestação de serviços.

🔍 Quais são os tipos de contrato de administração de imóveis? (Fique atento a isso)

O mercado imobiliário, em geral, trabalha com três modalidades de contrato de administração. Cada uma tem limites de responsabilidade diferentes, que precisam estar claramente especificados:

1️⃣ Administração Simples (Sem Garantia)

Neste modelo, a imobiliária oferece um serviço meramente administrativo, que inclui, de forma exemplificada:

• Divulgação do imóvel;
• Análise cadastral dos interessados;
• Celebração do contrato de locação;
• Cobrança dos alugueis e encargos;
• Repasses mensais ao proprietário (quando e se o inquilino efetivamente paga);
• Acompanhamento do contrato durante sua vigência.

👉 Atenção: Nesse modelo, a imobiliária não garante o pagamento do aluguel. Se o inquilino não pagar, o prejuízo é do proprietário, que precisará ingressar com medidas jurídicas cabíveis.

A obrigação da imobiliária é de meio, não de resultado. Ou seja, ela deve executar os atos administrativos corretamente, mas não se responsabiliza pelo inadimplemento do inquilino.

2️⃣ Administração com Garantia Parcial

Nessa modalidade, além do que consta no item anterior, a imobiliária assume alguns riscos, mas de forma limitada. As garantias podem ser, por exemplo:

• Garantia do pagamento do aluguel por um período específico (ex.: até 3 meses de inadimplência);
• Cobertura apenas dos alugueis, excluindo encargos como condomínio, IPTU, água, luz, gás e eventuais danos no imóvel.

👉 Por isso, é fundamental que o contrato especifique exatamente quais são os limites dessa garantia. É comum o proprietário imaginar que a garantia cobre tudo — e depois se surpreender ao descobrir que não inclui contas, reparos ou débitos acessórios.

3️⃣ Administração com Garantia Total (ou Locação Garantida)

Aqui, a imobiliária assume o compromisso de pagar integralmente os alugueis ao proprietário, pontualmente, independentemente de o inquilino pagar ou não.

Porém, mesmo nesse modelo, é essencial observar:

A garantia, muitas vezes, não inclui encargos acessórios, como contas de consumo (água, energia, gás), IPTU e despesas condominiais;

Também pode não incluir custos de reparos no imóvel após a saída do inquilino;

Há contratos em que a garantia se limita ao valor do aluguel, mas não cobre eventuais multas, indenizações ou danos.

👉 Portanto, nem sempre “garantia total” é, de fato, total. Os direitos do proprietário do imóvel devem estar descritos de forma inequívoca no contrato.

📜 O Que Precisa Estar Claro no Contrato de Administração de Imóveis?

A elaboração de um contrato bem redigido é imprescindível para evitar conflitos e prejuízos. Alguns pontos essenciais que devem estar expressamente definidos:

✔️ Se há ou não garantia dos pagamentos do aluguel;

✔️ Quais encargos são de responsabilidade da imobiliária (água, luz, condomínio, IPTU, etc.);

✔️ Se a imobiliária fará o pagamento direto do IPTU e outros tributos ou apenas repassará as cobranças ao proprietário;

✔️ Quem se responsabiliza pela troca de titularidade das contas de consumo no início e no fim do contrato;

✔️ Procedimentos no encerramento da locação: vistorias, reparos, entrega das chaves e cobrança de danos.

🚩 A ausência de contrato formal deixa o proprietário completamente vulnerável, sujeito a discutir informalidades e assumir riscos que não pretendia.

🚫 Quando a Imobiliária Não Me Paga, De Quem É a Culpa?

Se o contrato de administração for simples, a imobiliária não é obrigada a pagar o aluguel se o inquilino não paga. Sua função é apenas administrar, cobrar, repassar o que receber e tomar medidas cabíveis (como notificação, cobrança judicial, despejo, etc.).

Se o contrato prever algum tipo de garantia, é necessário analisar exatamente qual foi a extensão da garantia assumida pela imobiliária.

👉 Se a imobiliária recebeu do inquilino e não repassou ao proprietário, aí sim há inadimplemento contratual e até possibilidade de responsabilização civil, indenização e até responsabilização criminal, dependendo do caso (apropriação indébita).

🔐 Conclusão: A Importância de Um Contrato Claro e Seguro

A relação entre o proprietário do imóvel e a imobiliária é uma relação de prestação de serviços regida pelo Código Civil, e não pela Lei do Inquilinato.

Ter um contrato claro, bem elaborado e que reflita exatamente os direitos e deveres de ambas as partes é fundamental para evitar surpresas desagradáveis, especialmente quando se trata de:

Garantias (ou não) dos pagamentos;

Responsabilidade sobre contas, impostos e reparos;

Fluxo de pagamentos e repasses.

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