Quando a Realidade se Sobrepõe à Métrica: A Usucapião Especial Urbana e o Olhar Sensível da Jurisprudência

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A usucapião especial urbana é um dos instrumentos mais relevantes do Direito Imobiliário contemporâneo. Prevista no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil, ela busca muito mais do que regularizar situações fáticas: pretende concretizar o direito à moradia (art. 6º da CF) e assegurar a função social da propriedade, pilar que orienta todo o regime constitucional dos bens.

Entre seus requisitos, no entanto, existe um que frequentemente gera dúvida: o limite máximo de 250 m² da área usucapida.

À primeira vista, esse número, aparentemente objetivo, poderia atuar como barreira rígida. Mas o Direito — sobretudo quando toca necessidades humanas fundamentais — não se resume a operações aritméticas. Ele demanda leitura sistemática, sensível e constitucional.

E foi exatamente isso que decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo no recente e exemplar julgamento que analisamos a seguir.

O que diz a lei sobre o limite de 250 m²

O art. 1.240 do Código Civil determina que:

“Aquele que possuir como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural” (…)”

A leitura literal poderia levar à conclusão de que qualquer área total superior a 250 m² inviabilizaria o reconhecimento da usucapião especial urbana, ainda que o possuidor exerça domínio apenas sobre parte dessa metragem. No entanto, a jurisprudência vem mostrando que o limite não pode ser interpretado de modo mecânico, especialmente quando a realidade fática é mais complexa.

O caso concreto: duas famílias, duas posses, duas realidades distintas

No caso analisado pela 4ª Câmara de Direito Privado do TJSP, os autores residiam em um terreno de 280 m², mas:

tratava-se de dois casais distintos;

(i) cada núcleo familiar ocupava 140 m²;

(ii) ambos os espaços eram utilizados para moradia própria;

(iii) a posse era pacífica, mansa, ininterrupta e sem contestação há cerca de seis anos;

(iv) os proprietários anteriores não se opuseram, nem ingressaram com ações possessórias ou reivindicatórias.

O juízo de 1º grau entendeu que o pedido deveria ser julgado improcedente porque a área total do lote ultrapassava os 250 m² previstos na lei. Mas o Tribunal percebeu algo essencial: a área total não refletia a realidade das posses individuais.  A decisão do Tribunal: interpretação jurídica com humanidade. Em voto tecnicamente preciso e socialmente sensível, o relator, desembargador Enio Zuliani, afirmou:

> “A usucapião não é sobre 280 m², mas, sim, sobre 140 m² e a única diferença é que os autores objetivam usucapirem um só procedimento e não em dois.”

E acrescentou:

> “Os autores, embora agissem juntos, estão defendendo direitos isolados e independentes, cada qual sobre 140 m², e preenchem os requisitos legais, tanto que os proprietários não contestam a posse ad usucapionem e sequer ingressou com ação (interdito possessório ou reivindicatória) para defesa da propriedade.”

A decisão esclarece que o reconhecimento não desmembra automaticamente o terreno, diferentemente, declara os autores como proprietários, incumbindo-lhes posteriormente solicitar o desdobro e a abertura de matrículas autônomas. A votação foi unânime, sendo acompanhada pelos desembargadores Alcides Leopoldo e Márcia Dalla Déa Barone.

Por que essa decisão importa?

Porque ela reafirma que:

✔ A interpretação do limite de 250 m² deve observar o caso concreto

O foco não deve estar na metragem global do lote, mas na metragem efetivamente possuída por cada requerente.

✔ A função social da propriedade e o direito à moradia são parâmetros constitucionais centrais

Não é coerente excluir famílias do acesso à propriedade regularizada por detalhes matemáticos que não representam a realidade da posse.

✔ O Judiciário pode — e deve — aplicar o Direito com sensibilidade

A decisão concretiza valores constitucionais e evita distorções injustas.

✔ A solução é juridicamente correta e socialmente responsável

Cada casal realmente possuía apenas 140 m². Ignorar esse fato seria distorcer o instituto e violar sua razão de existir.

Conclusão

A usucapião especial urbana é uma das mais belas expressões do encontro entre o Direito e a vida real. O limite de 250 m² existe, sim, mas não pode servir como obstáculo cego e desproporcional.

Quando a realidade demonstra que a posse é legítima, separada, individualizada e exercida por famílias distintas em áreas inferiores ao limite legal, mesmo que inseridas em um terreno maior, a Justiça deve agir como no caso decidido pelo TJSP: com técnica, prudência e humanidade.

Esse é um exemplo claro de como o Direito Imobiliário — campo no qual a letra da lei e a vida cotidiana frequentemente colidem — exige raciocínio cuidadoso e sensível às funções sociais constitucionalmente asseguradas.

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Referência Processual

TJSP – Apelação nº 1007363-31.2021.8.26.0084
4ª Câmara de Direito Privado
Rel. Des. Enio Zuliani