Nem tudo na Lei do Distrato beneficia o comprador: STJ admite multa e taxa de fruição até mesmo em lote não edificado

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A chamada Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) surgiu com o objetivo de equilibrar as relações entre compradores e incorporadores, após anos de controvérsias e decisões judiciais sobre a possibilidade de desistência nos contratos de compra e venda de imóveis.

Antes dessa lei, o compromisso de compra e venda de lote era considerado irretratável pela Lei nº 6.766/1979, ou seja, o comprador não podia simplesmente desistir do negócio. Com o passar do tempo, porém, a jurisprudência começou a mitigar essa proibição, principalmente com base no Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo que, em muitos casos, o comprador desistia não por vontade própria, mas por impossibilidade financeira de continuar pagando as parcelas.

Nessas situações, os tribunais, especialmente o Superior Tribunal de Justiça (STJ), vinham entendendo ser razoável reter cerca de 25% dos valores pagos para compensar os prejuízos do incorporador.

Com a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, o cenário mudou: passou-se a admitir expressamente a retratação do comprador, mas dentro de limites objetivos. Essa lei acrescentou o artigo 26-A à Lei nº 6.766/79, prevendo uma cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato nos casos de rescisão por iniciativa do adquirente.

Ou seja, o benefício da retratabilidade existe — mas não é livre nem deliberado. O comprador pode desistir, sim, mas arcará com os custos previstos em lei.

Imaginemos uma situação concreta: Antônio e o lote de R$ 100 mil

Imagine que Antônio compra um lote por R$ 100.000,00 e paga R$ 20.000,00 (20% do total). Diante de dificuldades financeiras, decide desistir do contrato. Em tese, ele acredita que receberá de volta os R$ 20 mil corrigidos, mas não é bem assim.

O contrato foi celebrado após a edição da Lei do Distrato, e cf. decisões recentes do STJ se tem reconhecido que é lícito ao incorporador reter não só a cláusula penal, mas também valores referentes à fruição do imóvel, mesmo quando se trata de lote não edificado.

Isso porque o artigo 32-A, inciso I, incluído pela Lei nº 13.786/2018, dispõe expressamente que, além da cláusula penal, é permitida a retenção de:

> “valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato.”

Aplicando ao exemplo: se o lote custa R$ 100 mil, a taxa de fruição pode chegar a R$ 750,00 por mês, proporcional ao período de posse ou disponibilidade do bem ao comprador.

Vamos supor que entre a assinatura do contrato e a desistência transcorreu o período de 6 meses. Deduzidas a cláusula penal (10% = R$ 10.000,00) mais 6 x R$ 750,00 de taxa de fruição (R$ 4.500,00), o comprador terá a receber apenas R$ 5.500,00, mais correções.

A taxa de fruição e o novo entendimento

Antes da Lei do Distrato, não se cobrava a taxa de fruição quando se tratava de lote sem edificações, por ausência de previsão legal e falta de utilização efetiva. Afinal, argumentava-se: como cobrar pelo uso de algo que o comprador nunca utilizou? Entretanto, com a nova redação legal, essa cobrança passou a ter fundamento expresso, e o STJ vem reconhecendo sua legitimidade para contratos firmados após a vigência da lei.

A previsão não viola o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, pois não há perda total das parcelas pagas. O comprador tem direito à restituição dos valores, deduzidos os descontos legalmente permitidos, como a cláusula penal (10%) e a taxa de fruição (até 0,75%).

O equilíbrio contratual e o cuidado na assinatura

A decisão reforça que nem tudo na Lei do Distrato beneficia o comprador. A retratabilidade é um avanço, mas ela vem acompanhada de ônus. O comprador deve ter plena consciência das cláusulas contratuais e de suas implicações econômicas antes de assinar o contrato.

Casos como o de Antônio mostram que a desistência pode gerar impactos financeiros significativos, mesmo em lotes sem construção.

Por isso, recomenda-se sempre a assessoria de um advogado especializado em Direito Imobiliário. Nosso escritório atua nessa área e está à disposição para orientar compradores, investidores e incorporadores sobre as melhores estratégias contratuais e os cuidados necessários antes de qualquer decisão.

Cada caso deve ser analisado com cautela, pois as circunstâncias concretas podem alterar o desfecho jurídico — e, no Direito Imobiliário, detalhes fazem toda a diferença.

Caso tenha interesse em conhecer o precedente que deu origem a essa análise, consulte o REsp 2104086/STJ.

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