Responsabilidade por Rachaduras em Imóveis Causadas por Obras Vizinhas

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É muito comum, em processos imobiliários, moradores procurarem o Judiciário diante do surgimento de rachaduras e trincas em suas casas provocadas por construções vizinhas. Trata-se de uma situação que pode gerar não apenas danos materiais, relacionados aos custos de reparo, como também danos morais, pela aflição e insegurança sofridas pelos moradores que, em paz em seu lar, se veem obrigados a conviver com tamanha instabilidade.

A perícia como elemento central

Em casos assim, a perícia é quase sempre determinante. É ela que vai indicar se o maquinário pesado, o corte de terra para nivelamento de grandes obras (shopping centers, mercados, galpões) ou até o recalque do solo foram responsáveis pelo surgimento das fissuras. Muitas vezes, também se observa o descarte irregular de águas pluviais, fator que potencializa os danos.

Por isso, é obrigação da construtora apresentar laudos de vistoria prévia, medida que resguarda tanto a empresa quanto os vizinhos. Havendo vistoria anterior que já constate problemas, esse registro serve como prova relevante.

Fundamentos legais aplicáveis

O Código Civil dispõe expressamente sobre o tema:

“Artigo 1.299: “O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.”

E, sobretudo:

“Artigo 1.311: “Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, se não após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias, caso aconteça.”

Desses dispositivos extrai-se que, embora o direito de construir seja reconhecido ao proprietário, não é absoluto: deve ser exercido com cautela, respeitando-se os limites do direito de vizinhança. A visão da doutrina também segue no mesmo sentido. Eis como o professor Silvio de Salvo Venosa ensina:

“A construção de prédio pelo proprietário é direito seu, inserido no ius fruendi. No entanto, em prol da comunidade, da vizinhança e do interesse público, não é direito absoluto, como em outros aspectos da propriedade. O próprio Código Civil, no artigo 1299, descreve a modalidade genérica de exercício restrito desse direito: ‘O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos’. O sentido continua ser sempre o da busca da finalidade social da propriedade, o equacionamento do direito individual com o direito social” (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. 23ª ed. Barueri, SP: Atlas, 2023. p. 294).

A responsabilidade civil da construtora

Quando o conjunto probatório demonstra que a construtora não adotou as medidas cautelares necessárias, fica configurada a culpa por negligência, ensejando a responsabilização civil pelos prejuízos. Nesses casos, a indenização deve abranger tanto:

Danos materiais, para custear a reparação da estrutura afetada;

Danos morais, pela aflição, angústia e insegurança sofridas pelos moradores que veem sua residência comprometida.

Conclusão

Portanto, sempre que uma obra de grande porte é realizada, cabe à construtora prevenir riscos, adotar medidas acautelatórias e preservar a segurança dos imóveis vizinhos. Se não o faz, assume o risco de produzir o dano e responde civilmente pelos prejuízos causados.

Se você enfrenta situação semelhante, ou se o seu caso se referir a construções realizadas por vizinhos, mas que não sejam do mesmo porte como o trazido neste artigo, saiba que a MONTE ADVOCACIA está preparada para lhe auxiliar na defesa dos seus direitos, buscando tanto a reparação material quanto moral.

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