O direito do corretor de imóveis: quando a comissão é devida na venda?

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Você sabia que o corretor tem direito à comissão mesmo que a venda seja concluída sem ele no contrato final? Entender esse ponto é fundamental para compradores, vendedores e profissionais do mercado imobiliário, evitando litígios e prejuízos. O contrato de corretagem, apesar de muitas vezes visto apenas como um custo operacional de venda, possui relevância jurídica que deve ser observada com atenção pelas partes envolvidas na negociação.  O não reconhecimento do trabalho do corretor pode acarretar responsabilidades financeiras e até judiciais para vendedores ou adquirentes.

Imagine o seguinte EXEMPLO PRÁTICO:

• Aurélio, corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI, foi procurado por um potencial comprador, Paulo, interessado em adquirir um apartamento na região central. Após ouvir as preferências de Paulo, Aurélio o levou para visitar um imóvel localizado na Rua das Acácias, apresentando todos os detalhes do apartamento e da negociação, além de intermediar o contato inicial com o proprietário.Porém, alguns dias depois, Paulo informou que não iria mais comprar o imóvel, alegando que estava sem condições financeiras no momento. A negociação, então, foi dada por encerrada por Aurélio, que seguiu com suas outras prospecções.

  Cerca de dois meses depois, ao verificar os registros imobiliários por interesse pessoal, Aurélio descobriu que aquele mesmo apartamento havia sido vendido para o próprio Paulo, diretamente com o proprietário, sem sua participação na formalização da venda.

  Esse tipo de situação é mais comum do que se imagina e gera controvérsia jurídica sobre o direito do corretor à comissão, mesmo que a negociação tenha sido concluída posteriormente sem sua intermediação direta, mas com base em seu trabalho de aproximação inicial.

Em casos como esse, a jurisprudência tende a reconhecer o direito do corretor à comissão, desde que fique comprovado que ele foi o responsável por aproximar as partes e que o negócio somente se concretizou graças ao seu trabalho inicial. Ainda que a venda tenha ocorrido depois, sem sua participação direta, o corretor não pode ser privado de sua remuneração, pois o dever de pagamento decorre da efetiva aproximação entre vendedor e comprador, conforme dispõe o Código Civil e a interpretação majoritária dos tribunais.

Segundo FLÁVIO TARTUCE, o atual Código Civil conceitua o contrato de corretagem no seu art. 722:

• “[…] sendo este o negócio jurídico pelo qual uma pessoa (o corretor ou intermediário), não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas” (Manual de Direito Civil – volume único, contratos em espécie. 9ª ed., São Paulo: Método, 2019, p. 724).

Complementando esse entendimento, ARAKEN DE ASSIS esclarece que a corretagem:

• “[…] é um contrato de colaboração por aproximação, talvez o mais expressivo, pois a atividade de corretor aproxima, por definição, os futuros contratantes, prestando inestimável incremento ao comércio jurídico” (Contratos nominados. 2ª ed. Vol. 2. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 265).

É inegável que, em casos tais, o corretor investe tempo e recursos na expectativa de que a transação se concretize, garantindo-lhe, em contrapartida, o direito à remuneração, a qual deve ser suficientemente vantajosa para que o comitente não hesite em destinar parte de seus ganhos ao profissional.  Na preciosa lição de CÉSAR FIUZA:

• “[…] corretagem é o contrato pelo qual uma pessoa encarrega outra de angariar-lhe negócios, mediante remuneração, alertando ainda que, na verdade, o corretor servirá como intermediário, agenciando negócios para o comitente e recebendo, por isso, certo percentual” (Direito Civil: curso completo. 8ª ed., rev., atual. e ampl. Belo Horizonte: Del Rey, 2004, p. 554).

Por sua vez, MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO ensina que:

• “[…] é irrelevante se o dono do negócio pretende comprar, vender, permutar, locar, tomar ou prestar algum serviço, o corretor deverá, com sua experiência, conhecimento e informação, buscar na sociedade quem possa se interessar em contratar com a sua contraparte no contrato de corretagem. Do êxito dessa busca depende a sua remuneração, fixada, não raro, em percentual razoável sobre o valor do contrato realizado.” (Manual de Direito Imobiliário. 11ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 778).

E prossegue o autor:

• “A atuação do corretor circunscreve-se em procurar uma pessoa para celebrar determinado negócio jurídico com quem o contratou para tanto, tendo atuação decisiva na consecução desse propósito, ainda que não esteja obrigado ao resultado, mas sim a de se valer de meios legítimos para o sucesso da contratação.” (Manual de Direito Imobiliário. 11ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 779).

É preciosos, também, lembrar o disposto no art. 3º da Lei n. 6.530/78, ao regulamentar a profissão de corretor de imóveis, estatuindo que compete ao corretor exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Em síntese, a corretagem é o negócio jurídico pelo qual uma pessoa – dono do negócio ou comitente – contrata outra – o corretor – que se obriga, conforme instruções recebidas, a procurar alguém interessado em realizar determinado negócio jurídico imobiliário.

Essa atuação, quando determinante para a conclusão do negócio, gera ao corretor o direito à sua comissão, ainda que as partes venham a finalizar o contrato sem sua participação direta no fechamento final, caso tenha sido o responsável por aproximá-las. Negar esse direito afronta não apenas a legislação específica, mas também a boa-fé objetiva e a função social dos contratos, pilares do Direito Civil contemporâneo.

A maior dificuldade em casos como esse costuma estar na comprovação do trabalho realizado pelo corretor. Muitas vezes, ainda que ele tenha sido o responsável por aproximar as partes, falta documentação adequada que comprove sua atuação. Por isso, é fundamental que o corretor utilize estratégias específicas de formalização, como fichas de visita assinadas, registros de propostas, e-mails ou mensagens que demonstrem claramente a apresentação do imóvel ao comprador. Esses cuidados tornam a prova inequívoca e garantem a efetividade do seu direito à comissão em eventual discussão judicial.

Em caso de dúvidas sobre contratos de corretagem ou comissões, consulte sempre um advogado especialista em Direito Imobiliário. O escritório Monte Advocacia, por meio do site http://www.direitoimobiliariosp.com.br, está à disposição para auxiliar compradores, vendedores, corretores e investidores na condução segura dos negócios imobiliários.