Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Entenda Seus Direitos e Limites no Distrato Imobiliário

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A compra de um imóvel junto a incorporadoras, construtoras ou loteadoras, diferentemente das negociações entre particulares, é regida por regras específicas que visam proteger o consumidor diante do evidente desequilíbrio técnico, econômico e jurídico existente nessa relação.

Por diversos motivos — dificuldades financeiras, mudanças de planos ou insatisfação com o negócio — o comprador pode optar pela rescisão do contrato, o chamado distrato imobiliário. Nessa hipótese, surgem dúvidas frequentes:

• É possível reaver os valores pagos?
• A incorporadora pode reter algum percentual?
• A devolução pode ser parcelada?
• Existe cobrança de taxa de ocupação?

A boa notícia é que, com base na legislação vigente e na firme orientação dos tribunais, é possível esclarecer esses pontos com segurança.

⚖️ O que diz a legislação sobre o distrato imobiliário?

Quando se trata de contrato firmado com incorporadoras ou loteadoras, aplica-se, de forma plena, o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Isso significa que as cláusulas contratuais devem respeitar os princípios da boa-fé, do equilíbrio e da transparência.

Além disso, a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe parâmetros objetivos para essas rescisões, especialmente no tocante aos percentuais de retenção e prazos de devolução. Contudo, essa lei não pode se sobrepor às garantias do consumidor previstas no CDC. Assim, não se admite que ela seja utilizada para impor desvantagem exagerada ao comprador.

Decisões reiteradas dos tribunais, como a que se transcreve abaixo, reafirmam esse entendimento:

•  “APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Acolhimento, em parte. Rescisão por iniciativa do comprador. Incidência do CDC. Aplicabilidade ao caso das disposições do art. 32-A, da Lei nº 6.766/79, alterado pela Lei nº 13.786/18, ainda que mitigadas. Permissivo previsto na nova Lei do Distrato que não pode implicar, na prática, em desvantagem exagerada ao consumidor. Possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas e excessivamente onerosas. Inteligência do art. 51, IV, § 1º, III, do CDC, da Súmula nº 01 deste Tribunal e da Súmula nº 543 do STJ. Percentual de retenção que deve ser mantido em 10% dos valores pagos. Juros de mora, no caso em apreço, que devem incidir a partir da citação. Entendimento firmado pelo STJ no julgamento do Tema nº 1.002, dos recursos repetitivos. Devolução a ser feita em parcela única. Impossibilidade de cobrança de taxa de ocupação/fruição, por se tratar de um lote sem qualquer edificação. Autor que é responsável por eventuais despesas com IPTU e taxas de caráter “propter rem” pelo lapso de tempo em que exerceu a posse. Não ocorrência de danos morais. Ônus sucumbenciais bem arbitrados, ora mantidos. Sentença reformada em parte. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido. (Terceira Câmara de Direito Privado, TJ São Paulo. Apelação Cível 1016180-60.2023.8.26.0037, de 18 de junho de 2025. Relator: Schmidt Correa.)”

🔍 Pontos Fundamentais na Rescisão de Contrato com Incorporadoras

Decisões como a acima aludida reafirmam princípios consolidados na jurisprudência e no próprio ordenamento jurídico brasileiro, destacando os seguintes pontos:

✔️ Retenção Limitada a 10% dos Valores Pagos

O percentual de retenção deve ser fixado, em regra, em 10% dos valores efetivamente pagos pelo comprador. Esse valor se destina a compensar despesas administrativas, custos de publicidade e eventuais encargos operacionais da incorporadora.

Valores superiores são, como regra, considerados abusivos, salvo situações excepcionais devidamente comprovadas.

✔️ Devolução Deve Ser Feita em Parcela Única

É ilegal e abusiva a previsão contratual que permita à incorporadora devolver os valores devidos de forma parcelada. A devolução deve ser realizada em parcela única, garantindo a efetiva recomposição financeira do consumidor.

✔️ Inadmissibilidade de Taxa de Ocupação em Lotes Não Edificados

Quando se trata de lote sem edificação, não cabe a cobrança de qualquer taxa de ocupação ou fruição. A cobrança só seria admissível se houvesse efetivo uso de uma unidade construída e disponível ao comprador.

✔️ Responsabilidade pelo IPTU e Taxas “Propter Rem”

O comprador responde pelo pagamento de impostos e taxas com natureza “propter rem”, como IPTU, taxas de condomínio e outras — mas apenas no período em que deteve a posse do imóvel.

Após a formalização do distrato, essa responsabilidade deixa de existir para o comprador.

✔️ Aplicação do CDC Mesmo Após a Lei do Distrato

Ainda que a Lei nº 13.786/18 regule a matéria, ela não se sobrepõe ao Código de Defesa do Consumidor, devendo sempre prevalecer o princípio do equilíbrio e da boa-fé contratual.

O Judiciário, de forma consistente, revisa cláusulas que imponham desvantagem excessiva ao consumidor, garantindo o respeito às normas protetivas do CDC.

Conclusão: Segurança Jurídica no Distrato Imobiliário

O distrato no âmbito dos contratos de compra e venda de imóveis firmados com incorporadoras, construtoras e loteadoras não significa prejuízo absoluto para nenhuma das partes. O que a legislação e a jurisprudência buscam é o reequilíbrio contratual, protegendo tanto o consumidor quanto o empreendedor.

O consumidor tem direito à restituição dos valores pagos, com retenção razoável e devolução imediata, enquanto o empreendedor preserva o direito à compensação por custos operacionais, além da segurança quanto às obrigações fiscais durante o período de posse do comprador.

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